个人购置首套90平米以下住房契税税率下调至1%

作者：程彩清文章来源：更新时间：2008-10-23

　　本网讯据新华网消息，财政部22日宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。此外，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　对于新政策的出台是否会给楼市带来利好，有专家分析认为，新政指导作用要远大于实质作用。以北京为例，一套80平方米、售价100万元的普通住房，政策调整后只减轻了5000多元的税费。对于个人来说，这点钱甚至远远不如他的装修款。因此，新政拉动内需的指导方向很确定，但在房屋销售市场形成的作用力还要经过市场检验。

　　为加强税收优惠政策管理，新政策要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

　　延伸阅读：契税相关知识

　　契税概念

　　契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

　　契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。契税的计税依据，归结起来有4种：

　　一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

　　二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

　　三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

　　四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

　　契税税率

　　在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家统一政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。之后，又有数次调整。

　　契税优惠

　　1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

　　3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

　　契税的征收管理

　　契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。

　　最新政策解读：无效产权转移不征契税

　　国家税务总局于2008年5月12日发布了《关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[2008]438号），文中规定，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

　　无效产权转移征收的契税应退还是438号文阐述的要点。目前，在商品经济活动中，如：商品的购销；房屋、土地的买卖；经济合同的签定，都有很大的不确定性。近几年来，企业和个人买卖房屋土地的经济行为越来越多，但由于某些原因如：非法交易国有房产、国有土地；原房产、土地的权属不清楚，由于金额巨大，出现的诉讼案件很多。

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　　三种情况可申请退还契税

　　契税征收应当是以发生房地产交易为前提。对由于各种原因最终未能完成交易的房地产，购买方如果已经缴纳的契税是否可以申请退税？

　　《契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但对以下三种情况下，纳税人可以依法对已缴的契税向税务机关申请退税：

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　　房产出售的契税筹划案例

　　纳税筹划方案中，契税方面问题是通过投资达到同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，达到免征契税的目的，而实际上投资企业获得了被投资企业的股权，不属于无偿划转，不可能免征契税的目的。

　　案例：甲公司是一内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。为简化起见假设：该栋房产净值（即全部净资产）价为2000万元，其中地价为300万元。甲乙双方交易价（即公允价）为2500万元，土地增值税的重置成本价为2000万元并且成新度折扣率80%；甲公司有两个自然人股东A和B，乙公司有两个自然人股东C和D.

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