房产营业税负增长郑州新政面临财政考验

作者：文章来源：中立诚会计师事务所更新时间：2008-10-31 11:56:44

　　最近，救市成为房地产业的大事。10月22日，中央出手救楼市，两天之后，郑州发布救市“十七条意见”。在救市满城风雨之时，救市是救开发商、救房地产市场还是救政府自己，被争得面红耳赤。不可忽视的是，1~9月，房地产行业税收完成30.5亿元，同比增长仅10.8%。

　　在郑州救市“十七条意见”中，通过减免税费，一年可能让利1.6亿元。这1.6亿元的芝麻能否撬起房地产业这个西瓜？

　　▲▲房地产“拖累”郑州税收增长

　　进入下半年以来，地方税收感到了更大的压力，尤其是房地产市场持续低迷带来的房地产业税收下滑的压力。

　　据了解，1~9月，郑州完成地方税收108.2亿元，同比增长29.5%，其中地方级税收完成85.9亿元，同比增长28.9%.

　　与去年相比，房地产业冰火两重天，税收连续三个月减收。据郑州地税局统计，1~9月，郑州房地产行业税收完成30.5亿元（不含契税，由财政部门征收），同比增长仅为10.8%，比去年同期下降61.8%，其中7月、8月、9月三个月分别完成3.5亿元、2.3亿元、3.6亿元，分别比去年同期下降14.4%、39.7%、6.5%.

　　作为房地产业的晴雨表，房地产业营业税占整个房地产行业税收的50%以上，占地方税收营业税的40%左右。由于房地产业营业税的增速下滑，使得今年1~9月地方税收的营业税同比仅增长18.5%，增速比上半年下降10个百分点。

　　单就房地产业营业税而言，在前9个月中，与去年同期相比，有5个月单月负增长。负责郑州全市外资房地产税收的郑州地税局国际税收管理税务分局的情况更明显，房地产营业税作为该局的最主要税种，2007年房地产业营业税占该局房地产业税收的65.49%，而今年6月份以来，房地产业营业税逐月下滑，到9月份累计自2000年以来首次出现负增长，为-0.53%.

　　总体而言，2007年，该局税收收入累计完成8.76亿元，比2006年增长55.6%，其中房地产行业入库5亿元，比2006年增长110%，占该局总税收收入的57%，增长贡献率达到83.6%.而今年前9个月，该局房地产业税收为7.97亿元，占总税收的总量下降为52.54%.

　　2007年，郑州地方税收完成112.99亿元，其中房地产业入库36.59亿元，占32.38%，今年前9个月，这一比例已经下降为28.2%.

　　一位税务人士表示，房地产市场的持续低迷，已经对地方税收产生了太大的影响。

　　▲▲郑州让利1.6亿元“救市”

　　这一点，已经引起郑州有关方面的关注。

　　10月27日，郑州市委九届十一次全体（扩大）会议上，市委书记王文超表示，虽然今年房地产投资仍然在增加，但销售额下降了36%以上。房地产业对经济的贡献，占到郑州第三产业的40%以上。一旦让房地产市场低迷下去，这40%用什么补都补不上来。

　　郑州市市长赵建才也指出，房地产销售的低迷已经成为影响全市经济平稳快速增长的主导因素，因为房地产业对郑州GDP的影响至少在2%，“房地产业的低迷也直接导致我市目前水泥滞销、劳动力过剩等情况出现”。

　　据统计，1~9月郑州商品房销售面积为477.27万平方米，同比下降46.3%；空置房屋面积同比增长128.1%，比上半年提高66个百分点，累计面积已达640.73万平方米。

　　河南财经学院资源与环境科学系主任樊明告诉记者，过去，中国的很多城市都是土地财政，一旦房地产出现问题，将对地方财政产生不可估量的影响。其中，除了房地产业税收外，更重要的一块是土地出让金。

　　10月24日，郑州市政府采取了救市行动，发布“十七条意见”。仅城中村改造、旧城改造和保障性住房项目的城市基础设施配套费等缓缴就将达到25亿元。另外，还有两条针对购房者的关照：购买90平方米以下的普通住房，契税税率暂统一下调到1%；对二手房交易的营业税和个人所得税进行补贴。

　　对税费减免，郑州市房管局局长王广国专门算了一笔账，政府一年将因此向老百姓让利约1.6亿元。他说，以2007年商品住房合同备案面积832.42万平方米的各类户型面积构成比例和商品住房销售均价3927元/平方米测算，减免的契税达到了0.92亿元。未来90平方米以下的中小户型比例增大，明年减免的契税将可能突破1亿元。

　　▲▲1.6亿元对税收是“毛毛雨”

　　对政府而言，正面临两难选择。不救市，房地产业已经拖累了税收增长，并影响着相关行业和第三产业的发展；让利1.6亿元的芝麻，能否捡起整个房地产业这个西瓜？

　　针对郑州救市的“十七条意见”，河南海纽联合会计师事务所所长马世哲认为，首先房地产业的低迷已经对郑州地方财政收入产生了影响，而郑州出台的这些措施对开发商意义不大，老百姓也没看在眼里，“可以说是先投个石子，探探路”。

　　“让利1.6亿元不过是毛毛雨”。毕竟前9个月，郑州地方财政收入已完成297.2亿元，即使是地税局的房地产行业税收也达到30.5亿元。对政府而言，只不过是丢了粒芝麻。

　　但在记者采访中，很多购房者似乎对这粒芝麻并不感兴趣。以买一套90平方米的普通住房，均价3927元/平方米算，总价为35.343万元，而减免的契税不过3534.3元。老百姓自己心里会算一笔账，毕竟对35万多元来说，3500多元钱不是个多大的诱惑。二手房交易税费减免意义不在于此。

　　樊明表示，减免税费是政府希望救市的一个积极信号，改变不了潜在购房者的心理预期，“买不买房，不是看契税高低，而是看房价走势。”总之，关键在于能否救得了市场。

　　马世哲说，房地产业各种税费已占整个营业收入的11.3%，但郑州的救市“十七条意见”并没有减免开发商的税费。虽然可以缓缴城中村改造、旧城改造等一些税费，仅此一项费用一年可以达到25亿元，即便可以在一定程度上缓解开发商的资金压力，但并不能把房价成本降下来，尤其是地价。可以说，政府还是最大的受益者。“降低地价和开发商的税费才是根本的解决方式。”马世哲说。但这又与政府的财政难以平衡。

　　总之，能否让老百姓不再持续观望，使成交量回升，颇费思量，这也是能否捡起西瓜的关键。

　　▲▲地方财政不宜过于依赖房地产

　　在去年房地产业狂欢的年代里，房地产业成为推动地方税收高速增长的主体行业。2007年，郑州房地产业税收完成36.59亿元，占地方税收总量的32.38%，同比增长72.6%，并创造了近一半的税收增量。房地产业、建筑业分别位居营业税的第一、二名和企业所得税的第二、三名，远远领先于后面的行业，这两个行业仅这两个税种就共完成41.53亿元的地方税收。

　　一位税务人士表示，由于房地产业的相对高利润，很多社会资金向房地产业集中，最终形成了去年房地产市场的繁荣。但这是一种不正常的现象，就连很多开发商都承认，房地产市场不可能再回到去年的疯狂年代。

　　马世哲认为，出于地方财政稳定增长的考虑，房地产业不应占地方税收的过大比重，毕竟房地产业与实业不同，只是暂时的繁荣，而实业经济可以有一定时间的支撑作用。比如郑州的工业，2007年的企业所得税（地方税收）为13.21亿元，同比增长33.9%；今年前9个月工业企业所得税为13.88亿元，同比增长33%.“这与地域经济有很大的关系。”马世哲说。新郑龙湖镇基本靠房地产业带动税收，一旦这一波过去，税收必然会大幅下降，而巩义由于工业经济发达，房地产业不可能占太大的比重，地方税收可以实现平稳增长。

　　还好，郑州的房地产业还未到对地方财政致命的地步。