昆明购房营业税契税是否能减免众专家各抒己见

作者：佚名文章来源：云南信息报更新时间：2008-10-22

　　日前，国务院“降低住房交易税费，支持居民购房”的有关消息让昆明楼市炸开了锅，专家、二手中介、开发商和市民均表示已经对此消息关注。昆明多家中介机构分析认为，降低住房交易税费很可能首先从降低契税、营业税方面着手。

　　据福人居房产资深经纪人陈信舟介绍，他个人不认为降低住房交易税费就是国家的一个“救市”行为，只是国家对于经济的有机调控。他和一部分中介人士认为，在二手房交易中，买卖双方支付的住房交易税费显得尤其沉重，早应该减免一些。但有的业内人士则认为，昆明近期出台减免政策的可能性不大。

　　正方

　　营业税应调整契税按差价收取

　　“营业税的征收从2005年才开始，刚开始是以房子未满二年的交易收取营业税，2006年后来改成了未满五年的收取5.56%，本来营业税的出台是为了抑制一些炒二手房的行为，也就是说为抑制投机而征收的，但是它的出台并没有达到预期的效果，反倒导致了房价的快速上涨，对房地产市场并不是很有利。我这么说是有原因的，比如一套面积为144平方米以内的普通住宅，买卖双方交纳的营业税等各项费用就达到房价的11%以上，在实际的二手房交易过程中，就有部分房主为了回避营业税问题，把房子总价提高，本质上，卖方把营业税税费转嫁买方，间接抬高房价，对二手房成交造成一定阻碍，所以我个人认为，国务院对于降低住房交易税费基调已定，最有可能调整的就是营业税的收取。”陈信舟表示，从以往的政策来看，国家对于住房交易税费的政策一般不会采取一步到位的方式，应该会逐渐动手，具体政策国家会根据整个宏观来定。

　　除此以外，陈信舟认为，二手房买卖中，契税不应该征收，即使要交，也只能按照差价来收取。至于印花税及查档费等，取消不取消意义不大。

　　印花税应取消可能先调营业税

　　昆明诚毅房地产经纪有限公司行政部经理李昕表示，鼓励居民购房，最大的可能性是从买方着手。此前宏观调控期间增加的一些税，都是针对卖方的，这些名义在卖方，但实际上大多都由买方承担了。目前在住房交易税费中，关键的还是二手房交易中的营业税和契税（买方支付），其中契税这一部分的减半征收政策，还是由于云南房地产市场不好，特此出台的优惠政策。

　　“虽然目前国务院关于降低住房交易税费的具体细则没有出台，我认为有可能会先对营业税进行调整，将营业税减半征收或是下调征收幅度，至于契税，应该不会再作调整，最应该取消的就是印花税，买卖双方应纳印花税的税率为0.05%，也就是数额不大，对于国家来说也不是很大的损失。”李昕表示，此消息一出，对于二手市场来说也是个利好消息，但明年二月份以前，市场会有一个接受的过程，明年三月以后，二手市场有望回暖。本报记者虞静

　　反方

　　昆明降低契税的可能性不大

　　昆明滇信房地产评估有限公司经理黄骏认为，国务院出台的降低住房交易税费只是一个指导意见，各地方可以根据本地的实际情况进行细化。

　　针对有业内人士表示，降低住房交易税费很可能首先从降低契税着手的说法，黄骏表示，昆明目前执行的交易契税是按国家规定的一半在执行，144平方米（含）以上的住房，征收3%的契税，以下面积的征收1.5%，非住宅地产（包括商铺、写字楼等）一律征收3%。他表示，按这样的幅度征收是比较低的，另外，昆明楼市也没有出现像北京、深圳等一线城市楼市“狂泻”的情况，还算比较稳定，所以，昆明近期内出台降低契税措施的可能性不大。本报记者刘欢

　　营业税额度不会变标准可能放宽

　　风之铃市场咨询机构总经理石远：降低住房交易税费应该是政府救市的一个表现，后市应该会出台更加具体的措施，鼓励市民购房，拉动内需，特别是关于第二套房的相关政策。昆明的房地产市场还算相对健康，要地方政府出台相关政策应该会迟一些。

　　关于具体税费调整的话，应该是主要针对营业税，但是额度应该不会变，只是标准会放宽。见习记者卢珊

　　开发商：“一定程度促进成交”

　　昆明万辉房地产开发有限公司副总经理黄建农：住房交易税费应该降！股市从6000点到2000点的暴跌就给楼市起到了警示作用，中央调控宏观经济总怕经济太热或者太冷，但是现在楼市的泡沫已经挤得差不多了，应该出台一些政策来进行适当调控。

　　国务院常务会议强调降低住房交易税费，应该是国家对经济的调控，说“救市”是不太恰当的。这次中央出台的政策，我想应该会先地方后中央，就是说根据各地方具体情况，由地方政府先出台一些措施，如果楼市一下子太热，那中央再来降降温。如果效果不好再由中央来弥补。

　　云南煤化房地产开发有限公司总工程师杨友新：首先，我认为国家出台任何一项政策。基于目前的经济状况，出台这样的政策是有利于加强内需、抵制楼市表面低潮有实质性作用的；至于国务院强调要降低住房交易税费这个利好消息出台之后，对房地产市场的影响到底有多大，还说不准。降低住房交易税费，也只是减少了几万块钱，对想买房自住的那部分购房者来说，影响不大。至于税费到底会怎么降，我认为不会一步到位，而是分阶段来进行。

　　云南世博兴云房地产开发有限公司营销经理郭辉：在目前这种情况下，中央出台政策降低住房交易税费，对楼市回暖有帮助，会在一定程度上促进成交量上升，不过效果不一定很明显。

　　恒大地产云南公司销售策划总监王慧：这对楼市来说肯定是个利好消息，将会刺激交易量上升。文/见习记者卢珊本报记者

　　声音

　　买房者洪女士：现在买房卖房都要交纳税费，下降了也可以让老百姓少些负担。其实政府下调楼市的税费，也是为了刺激当前冷淡的房地产市场，自己虽然希望房价再降，但是现在还是决定买房了，毕竟是用来自己住的，再贵也得买。

　　买房者陈女士：税费很早之前就应该降了，以前的费用太高了，百姓攒点钱买房也很不容易。税费的下调绝对是件好事情，这样可能对房地产市场有一定的刺激性吧，但是影响不会很大，至少我会等房价再降降才会买。

　　市民陈女士：税费降不降好像无所谓，反正交上去在国库里也是用在百姓的身上，当然对自己来说肯定越低越好了。觉得政府应该在政策上调控一下，国家下降税费不如把房价再降一些，可能会更好。

　　投资者刘女士：税费下降对我来说目前影响不会很大，因为房价现在一直在降，根本就不敢再去投资房地产了，不如放银行安全。像我这样投资的，肯定是希望房价涨了，要不然也没得赚，估计市场短期不会涨了，还是等到以后房价被炒起来了才会决定下手。

　　网民“冷秋”：我觉得政府出台刺激房地产的作用不大，估计没有人因为这个去买房。而且这种东西，应该交给市场，政府不应干预。文/实习生刘文本报记者李东

　　专家猜想？

　　中央刺激国内投资力度可能加大

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，降低住房交易税费的信号，是国家对国际经济环境越来越不乐观的反映，也说明国家对楼市宏观调整的方向已经有了调整，原来采取的“有保有压”政策转为现在的“保”。

　　“从目前的效果来看，交易税降低能给楼市带来一些利好，但作用并不大，仅是风向标的作用。”张洪解释，目前开发商面临的最大困境是资金链紧张，购房者同样没有钱买房、观望情绪较重。在这种情况下，很难让购房者出手买房。而中央政策的及时调控，可能给观望中的购房者带来市场信心，改变观望情绪。但是，需要指出的是，目前的政策调整主要是财政、税收方面，还没有信贷方面的实质性措施，因而作用会受到影响。

　　另外，他表示，从理论上政府不应该救市，市场的问题应该由市场规律解决，政府应该做的是把保障性住房做好，解决中低收入家庭的住房问题。除非碰到大的金融危机和风险，才有必要为了稳定金融市场采取一定的措施。目前，一些地方政府的救市措施是不恰当的，而尊重市场规律的救市方式才比较可行。他主张房价的平稳过度，增长幅度不能太快，也不能下降太多。他分析认为，1998年金融危机的时候，国家应对危机的重要方式就是加大投资，而房地产投资是其中的重要方面。随着本次美国金融危机的加剧，中央也可能会采取加大投资的措施。

　　住房交易税或将还原至国六条之前

　　昆明理工大学教授、房地产研究中心主任杜葵表示，降低住房交易税费的出台，并不是一蹴而就的，从最开始的陆续有18个城市地方政府展开救市，到中央“默认”这种救市行为，再到现在降低住房交易税费，支持居民购房政策的出台，很明显是循序渐进的。　